Rendiamo sicure le nostre case
Sono
sicure le nostre case, le nostre abitazioni? Qual è lo stato di salute degli
edifici in cui viviamo?
Sono domande che in genere non ci poniamo o non prendiamo, forse, nella dovuta
considerazione. Almeno fino a quando non capita una tragedia, un evento
drammatico che col suo clamore desta la nostra attenzione, procurandoci pena,
ansia e preoccupazione.
Secondo un recente studio del Censis, relativo alla condizione di degrado del
patrimonio residenziale, sono tre milioni e mezzo (circa il 17 per cento del
totale) le abitazioni potenzialmente a rischio: il 36,5 per cento per ragioni
di anzianità, mentre il 63,5 per cento per cause tecnico-costruttive. In
particolare, le abitazioni costruite nell’ultimo cinquantennio - vale a dire
il 75 % circa di tutto il patrimonio esistente - denunciano un preoccupante
abbassamento della qualità dei materiali e della tecnica costruttiva, essendo
il prodotto della rapida e improvvisa urbanizzazione che ha segnato il nostro
Paese a partire dal dopoguerra. Il periodo del cosiddetto boom edilizio,
negli anni ‘60, è stato quello in cui i controlli sono stati più scarsi
e la pianificazione dello sviluppo urbanistico delle costruzioni è stata
praticamente assente.
A
tutto ciò va aggiunto il fenomeno imponente e diffusissimo dell’abusivismo
edilizio, che ha caratterizzato fino agli ultimissimi anni la fase espansiva
delle nostre città, favorito anche dalla troppo praticata politica dei condoni:
le conseguenze più gravi sono l’assenza di controlli delle modalità
costruttive - che è all’origine della maggior parte dei problemi che
affliggono i nostri fabbricati e spesso il mancato rispetto delle cautele
idrogeologiche. Quest’ ultimo aspetto è di particolare gravità se pensiamo
che ben il 45 per cento del nostro territorio nazionale risulta soggetto al
rischio di frane ed alluvioni, ed il 40 per cento delle fasce costiere rischia
il crollo delle cavità sotterranee, nonché l’indebolimento e l’instabilità
del sottosuolo a causa delle variazioni dei flussi e dei livelli delle falde
acquifere, ed in connessione con gli arretramenti. Se la stabilità di un
edificio è dovuta per metà alla sua bontà strutturale, per la restante metà
essa dipende dalle condizioni geoambientali del luogo scelto per la costruzione:
e queste ultime sono generalmente di non facile qualificazione e soggette ad
imprevedibili variazioni nel tempo. Ecco perché il Consiglio Nazionale dei
Geologi si è pronunciato ed ha affermato la necessità di valutare, registrare
e periodicamente monitorare le condizioni e variazioni sia fisiche ed ambientali
sia del suolo e del sottosuolo intorno ai fabbricati.
I DIFETTl PIU' COMUNI DI COSTRUZIONE
Nei vecchi edifici in muratura Fondazioni superficiali o su terreni inconsistenti; archi a volte realizzati senza tiranti; travi, travette e capriate dileguo di dimensioni non sufficienti (eccessive e permanenti inflessioni di solai e tetti); tetti senza cordoli; muratura realizzata male: con poca calcina, "a sacco", con pietre non ammorsate oppure non squadrate ma tondeggianti.
Negli edifici in cemento armato Fondazioni superficiali o su terreni inconsistenti (i cedimenti fondali provocano lesioni sui muri ed evidenti dissesti nelle pavimentazione esterne); cemento armato realizzato con pochi ferri (gravi rischi per la stabilità dell'edificio); ferri con poco o nessun rivestimento protettivo (le barre di ferro non protette dal cemento si arrugginiscono, aumentano di volume e fanno esplodere il calcestruzzo. Il danno può progredire e compromettere la struttura); strutture in cemento armato eccessivamente esili (deformazioni permanenti nelle travi e nei solai, con rotture dei pavimenti e delle pareti esterne).
A
Roma, già dal 1999, successivamente al tragico crollo del Portuense, è
stato istituito dal comune il Fascicolo del fabbricato, una
sorta di carta d’identità dell’edificio, un libretto obbligatorio,
redatto da tecnici, contenente tutti i documenti, le autorizzazioni e le
certificazioni relative al fabbricato, alfine di poterne verificare le
condizioni di salute, di prevenire il più possibile i rischi, di programmare
nel tempo gli opportuni interventi di ristrutturazione e manutenzione. Ad oggi,
tuttavia, tra resistenze, obiezioni e difficoltà oggettive, sono ancora
pochissimi gli edifici della capitale che risultano messi in regola.
Ma,
intanto, cosa può fare un cittadino per verificare la sicurezza
dell’abitazione in cui vive, per accertarsi dello stato di salute
dell’edificio in cui abita?
La prima e insostituibile garanzia di sicurezza è costituita dalla rispondenza
accertata dell’abitazione, dello stabile e degli impianti presenti alle
normative vigenti (il che esclude di fatto dal novero delle costruzioni
"sicure" quelle realizzate abusivamente, cioè fuori dalle regole). C’è
una serie di certificati che l’inquilino o il condomino può chiedere
all’amministratore o al proprietario dell’immobile: il certificato di
abitabilità e agibilità (che è rilasciato dal comune al momento della
costruzione ma poi non è più aggiornato); la dichiarazione di conformità dei
vari impianti (elettrico, gas); il libretto di centrale degli impianti di
riscaldamento centralizzati e il libretto di impianto delle caldaiette autonome;
la certificazione riguardante gli ascensori e quella in merito ai sistemi
antincendio.
E’
consigliabile altresì verificare che sia stata rispettata la normativa 626 sull’igiene
e la sicurezza dei luoghi di lavoro, che prevede un sopralluogo anche nei
condomini per valutare i rischi ed accertare la messa a norma di scale,
parapetti, illuminazione, impianti comuni e prevenzione incendi. Tuttavia, va
ricordato che (gli amministratori possono offrire garanzie solo per le parti
comuni del condominio, mentre non hanno possibilità alcuna di accertare la
conformità degli impianti presenti negli appartamenti privati). La
precisazione è di Umberto Anitori, segretario nazionale dell’Anaci
(Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari), che
aggiunge:
«La legislazione ad oggi è ancora carente. Andrebbe istituito l' obbligo di
depositare presso gli amministratori tutta la documentazione relativa ai lavori
fatti nei singoli appartamenti nel corso degli anni, come sembra prevedere il
progetto del Fascicolo del fabbricato».
Patrimonio Edilizio a Rischio
| Tipologia di Degrado | Alloggi a Rischio | Valore % sul totale generale | |||||||||
| Anzianità | |||||||||||
| Edilizia storica nelle grandi città | 105.000 | 2,9 | |||||||||
| Edilizia storica nel resto del patrimonio nazionale | 430.000 | 12,1 | |||||||||
| Edilizia storica nelle grandi città | 770.000 | 21,5 | |||||||||
| Totale | 1.305.500 | 36,5 | |||||||||
| Ragioni Costruttive | |||||||||||
| Boom Edilizio fine anni '70 | 680.000 | 19 | |||||||||
| Edifici abusivi multipiano | 1.590.000 | 44,5 | |||||||||
| Totale | 2.270.000 | 63,5 | |||||||||
| Totale generale | 3.575.000 | 100 | |||||||||
| Fonte Censis 1999 | |||||||||||
Riconoscere i pericoli
In attesa del Fascicolo del fabbricato, e al di là dei
doverosi certificati di conformità, un'ulteriore garanzia di sicurezza è
costituita dalla nostra capacità di saper riconoscere i rischi e le avvisaglie
di pericolo.
L'assioma di partenza è che gli edifici, in analogia con il corpo
umano, devono essere curati e tenuti sotto controllo per essere conservati in
buona salute. Può pertanto risultare utile saper individuare i primi sintomi di
malessere che si possono manifestare nella nostra casa. E come ricorriamo ad un
medico ai primi segnali di una malattia, così dobbiamo ricorrere ad un tecnico
ai primi sintomi riscontrati nella salute della nostra abitazione. Facciamo
degli esempi: pavimenti dissestati oppure solai permanentemente avallati o
eccessivamente deformabili o anche pareti vistosamente inclinate,
“spanciate”, vanno senz’altro individuati come sintomi pericolosi,
attribuibili presumibilmente a difetti di costruzione dell’edificio o a
dissesti strutturali prodotti nel tempo. L’aggravarsi ditali fenomeni deve
essere considerato un segno d’allarme.
Le crepe sui muri non sono per lo più
pericolose, ma possono essere segno di sofferenza delle strutture portanti, di
movimenti delle fondazioni o dissesti del terreno; per ciò è necessario
controllare se aumentano e comprenderne la causa. Le lesioni, invece
-soprattutto se verticali - che compaiono sui pilastri, segnalano il rischio
assai serio di un possibile cedimento; la loro presenza deve essere
immediatamente segnalata all’amministratore che dovrà provvedere a
verificarne la portata e ad avvertire eventualmente le autorità competenti.
I materiali
La qualità di un edificio dipende anche dalla qualità dei
materiali che sono stati impiegati. Se scadenti oppure degradati, essi possono
costituire un pericolo e creare danni a tutto lo stabile. Si possono fare delle
prove rudimentali per verificare la qualità del calcestruzzo o della malta, dei
mattoni, tufo o del legno impiegati per costruire la nostra abitazione.
Calcestruzzo di cattiva qualità
Battere il calcestruzzo col martello. Se questo rimbalza ed il rumore è sonoro,
il calcestruzzo è buono. Se il martello lascia un'impronta o il calcestruzzo si
rompe e il suono è sordo, il calcestruzzo è cattivo.
Malta , mattoni e tufo che si sfarinano
Grattare i materiali con un chiodo: se si sfarinano non sono buoni.
Mattoni di cattiva qualità
Battere i mattoni con un lieve colpo di martello: se sono buoni il suono è
secco, quasi metallico; se sono difettosi il suono è sordo.
Legno non stagionato, marcito e tarlato
Battere le travi con un martello o infilare un chiodo. Il legno tarlato o
marcito non trasmette il suono e il colpo di martello è attutito. Il legno
buono è sonoro e oppone resistenza alla penetrazione del chiodo.
La manutenzione
Il controllo e
la cura dello stato salute degli edifici non
possono prescindere da un’adeguata opera di manutenzione: essi, infatti,
invecchiano un po’ come il nostro corpo, quindi si degradano e deformano. E ciò
accade tanto pi rapidamente e pericolosamente quanto più esili sono le
strutture e quanto peggiore è la qualità dei materiali usati, circostanze
troppo ricorrenti negli stabili realizzati negli anni del grande sviluppo
edilizio. Se però vengono fatti regolari interventi di manutenzione le
strutture si conservano meglio, i fenomeni dell’invecchiamento vengono
attenuati e gli eventuali problemi possono essere scoperti e presi in tempo
utile. Piccoli difetti trascurati, infatti come ad esempio un tubo di scarico
delle acque rotto o otturato possono produrre infiltrazioni d acqua nel terreno
e quindi cedimenti nelle fondazioni. Se non si interviene prontamente il danno
si propaga ed alla fine i costi per restauri diventano ingenti.
Un altro fenomeno possibile legato all’invecchiamento è il di
stacco di scaglie di calcestruzzo dalle superfici di pilastri, travi muri,
cornici, fioriere, ecc... Tali distacchi, causati spesso anche da cattiva
esecuzione, mettono a nudo i ferri, che si arrugginiscono, si rigonfiano e
producono ulteriori distacchi. Il fenomeno, oltre a costituire un indebolimento
delle strutture, può arrecare danni alle persone e alle cose. Bisogna per tanto
prevenire l’invecchiamento delle superfici del cemento a vista, proteggendole
tutte con vernici apposite.
I traumi
Gli edifici possono subire dei traumi che ne deteriorano la
struttura e ne condizionano la stabilità. Il trauma più violento è
senz’altro il terremoto, ma ce ne sono anche altri che vengono inferti
dall’uomo, ad esempio tramite modifiche del terreno.
La
costruzione di un nuovo edificio, infatti, provoca una deformazione del suolo
che si ripercuote sugli edifici già esistenti; oppure gli scavi nel terreno, le
modifiche dei pozzi e delle falde freatiche o le perdite di acqua nel sottosuolo
provocano modifiche della resistenza dei terreni e cedimenti delle fondazioni
degli edifici.
Le opere di finitura
Non
è solo una funzione estetica quella svolta dalle opere di finitura, vale a dire
dagli intonaci e dai rivestimenti, dalle coperture e dalle impermeabilizzazioni,
dalle finestre e dalle porte.
Un consiglio utile è questo:
non bisogna dare il tempo alle ferite delle nostre case di infettarsi; bisogna
intervenire quanto prima per riparare i danni.
